▷ Como calcular el usufructo | Actualizado noviembre 2024

implicaciones fiscales del usufructo

El usufructo se concede en forma solidaria o se mantiene en propiedad común, siempre que no se dañe o destruya la propiedad. El tercer derecho de propiedad civil es el abusus (literalmente abuso), el derecho a enajenar la cosa poseída, ya sea consumiéndola o destruyéndola (por ejemplo, con fines de lucro), o transfiriéndola a otra persona (por ejemplo, venta, intercambio, donación). Quien goza de los tres derechos tiene la plena propiedad.

El usufructo procede del derecho civil, según el cual es un derecho real subordinado (ius in re aliena) de duración limitada, normalmente durante toda la vida de una persona. El titular de un usufructo, conocido como usufructuario, tiene derecho a utilizar (usus) la propiedad y a disfrutar de sus frutos (fructus). En términos modernos, el fructus corresponde más o menos al beneficio que se puede obtener, como cuando se venden los «frutos» (en sentido literal y figurado) de la tierra o se arrienda una casa.

Los frutos se refieren a cualquier producto renovable de la propiedad, incluyendo (entre otros) los frutos reales, el ganado e incluso los pagos de alquiler derivados de la propiedad. Estos pueden dividirse en civiles (fructus civiles), industriales (fructus industriales) y naturales (fructus naturales), estos últimos, en el derecho romano, incluían a los esclavos y al ganado.

derecho romano del usufructo

En los últimos años se ha hablado y escrito mucho sobre la valoración de un usufructo y sobre dónde aprieta el zapato fiscal. A continuación se ofrece una visión general de los problemas de valoración, las tendencias actuales y una mirada a la futura planificación inmobiliaria.

Valoración de un usufructo: un mundo cambianteEl usufructo es uno de los derechos de propiedad más antiguos que se conocen y ya se aplicaba en la época romana. El usufructo se introdujo en el derecho romano con la intención de mantener ciertos bienes en la familia y permitir a terceros disfrutar de los frutos de estos bienes durante un periodo determinado. Durante la mayor parte del siglo pasado, el usufructo se aplicó en Bélgica sólo a las familias, es decir, el conocido usufructo para el cónyuge superviviente. Sin embargo, este derecho de propiedad sólo comenzó a aplicarse a las empresas a partir de los años 80 y 90. Esto hizo que se planteara la cuestión de cómo valorar el usufructo en el caso de las empresas, cuya situación es claramente diferente a la de las personas físicas.

Considerado como la norma por la Administración hasta hace poco, este método no tiene en cuenta de forma inherente el equilibrio entre los rendimientos del usufructuario y del nudo propietario. Este método se limita a actualizar el valor de la renta en función del tipo de interés de los bonos lineales. La aplicación de este método dio lugar a valoraciones muy elevadas del usufructo que se dispararon repentina y visiblemente a causa de la crisis financiera (a veces superaban el 100% del valor del conjunto del inmueble). Este método dio lugar a rendimientos muy desiguales tanto para el usufructuario como para el nudo propietario.

derecho de usufructo

El usufructo es el derecho a hacer pleno uso de un bien sin ser propietario. Por tanto, si tiene el usufructo sobre una propiedad, puede vivir en ella, alquilarla, pasar las vacaciones en ella, pero como no es de su propiedad, no puede venderla.

El dominio desnudo es simplemente la propiedad sin el derecho de uso (usufructo). Por lo tanto, si tiene un dominio desnudo sobre una propiedad, ¿puede venderla? Sólo con el consentimiento del titular del usufructo, de lo contrario le estarías privando de su derecho.

Normalmente, cuando soy propietario de un inmueble en el que vive otra persona (mi mujer, mi ex mujer, mi tío) y quiero que disfrute de la ocupación hasta que fallezca, esté yo vivo o no, pero después quiero que mi hijo se convierta en el propietario de pleno derecho del inmueble, entonces podría conceder un usufructo vitalicio al ocupante y el dominio desnudo a mi hijo. Una vez que el usufructo expira, mi hijo lo adquiere y es dueño de la propiedad en su totalidad. El usufructo se inscribe en el título de propiedad.

Otra razón surge cuando se quiere transferir la propiedad de un inmueble a un fideicomiso, pero no se quiere pagar el enorme impuesto de transmisiones patrimoniales y el CGT. Si se transmite sólo el dominio desnudo y se conserva el usufructo, se puede conseguir esto. El usufructo no vale nada para sus acreedores si usted quiebra y la ganancia del valor del dominio desnudo está protegida de ellos porque es propiedad del fideicomiso. Todo muy bien en teoría. El problema con estas estructuras más elegantes es que parecen buenas sobre el papel, pero requieren energía, gestión y conocimientos fiscales especializados para ponerlas en práctica y eso rara vez ocurre. Además, cuando se aplica el valor temporal del dinero (el valor de 1 millón de rands ahora contra el valor de 1 millón de rands en el futuro) no hay ninguna ganancia o pérdida significativa en los impuestos, por lo que soy partidario de mantenerlo simple. A menudo hay otras formas de evitar el problema que son mucho menos complicadas, más factibles y, por lo tanto, es más probable que se apliquen.

usufructo y nuda propiedad

El usufructo combina los dos derechos de propiedad del usus y el fructus. El usus se refiere al derecho a utilizar una cosa directamente sin dañarla o alterarla, y el fructus se refiere al derecho a disfrutar de los frutos de la propiedad utilizada, es decir, a beneficiarse de la propiedad inmobiliaria arrendándola, vendiendo las cosechas producidas por ella, cobrando la entrada a la misma, o algo similar.

El usufructo suele conferirse por un periodo de tiempo limitado. Se puede conceder al usufructuario, o persona que ostenta el usufructo, como forma de cuidar la propiedad hasta el fallecimiento del propietario y de liquidar la herencia si el propietario está enfermo. Aunque el usufructuario tiene derecho a utilizar la propiedad, no puede dañarla o destruirla ni disponer de ella. El usufructuario no tiene la plena propiedad del bien, ya que no goza del tercer derecho de propiedad, el abuso, que se refiere al derecho a consumir, destruir o transferir la propiedad del bien a otra persona.

En el usufructo, una persona o grupo tiene derecho a utilizar la propiedad de otro. No son propietarios, sino que tienen un interés en ella sancionado por contrato. Hay dos tipos de usufructo: perfecto e imperfecto. En el usufructo perfecto, el usufructuario puede utilizar la propiedad y beneficiarse de ella, pero no puede modificarla de forma sustancial. Por ejemplo, si el propietario de un negocio queda incapacitado y cede el usufructo a un familiar para que gestione el negocio en su lugar, el usufructuario puede gestionar el negocio, pero no puede venderlo ni derribar el edificio y reconstruirlo. En un sistema de usufructo imperfecto, el usufructuario tiene cierto poder para modificar la propiedad, como cuando un propietario concede el usufructo a un terreno para uso agrícola. El usufructuario puede tener el derecho de producir cosechas de la tierra y de realizar mejoras en la misma que le ayuden en esa tarea. Sin embargo, el usufructuario no es propietario de estas mejoras; cuando el usufructo termina, pertenecen al propietario original o a su herencia.