▷ ¿cómo se calcula el valor del usufructo?

Cómo se puede extinguir un usufructo

El usufructuario también tiene obligaciones y responsabilidades con respecto a la propiedad. Debe asegurarse de que la propiedad no sufra ningún daño o alteración y, al final del periodo estipulado, el usufructuario debe devolver la propiedad al legítimo propietario o a los herederos.

Los cálculos a efectos de la valoración de las rentas o de los intereses fiduciarios, usufructuarios u otros intereses limitados sobre los bienes en la sucesión de cualquier persona que haya fallecido o fallezca a partir del 1 de abril de 1977 se efectuarán de acuerdo con la siguiente Tabla:

Ejemplo de usufructo

El usufructo se aplica a menudo como parte de la planificación de la sucesión con el fin de ahorrar en el impuesto sobre el patrimonio, ya que el valor calculado del usufructo se puede deducir del impuesto sobre el patrimonio si el usufructuario es el cónyuge superviviente. Por ejemplo, una mujer puede legar su propiedad a su hijo siempre que su cónyuge tenga el usufructo vitalicio de la misma.

Obviamente, este tipo de legado puede crear problemas, ya que el hijo no puede utilizar la propiedad para su uso personal o alquilarla mientras su padre siga vivo. Si se trata de una propiedad agrícola, los problemas se intensifican y la administración práctica del usufructo puede dar muchos quebraderos de cabeza.

Sin embargo, estas cuestiones son de carácter personal y nuestra opinión es que la raíz del problema es, en realidad, la rendición de cuentas del impuesto sobre la plusvalía que revertirá en el propietario cuando finalmente se venda la propiedad.

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El valor del usufructo en el momento de su creación se recupera del valor de mercado de la propiedad para determinar el valor de la propiedad desnuda. Este valor calculado representará entonces el coste base de la propiedad cuando se venda finalmente.

Cuándo termina el usufructo

El usufructo es el derecho de una persona a usar y obtener beneficios de una propiedad. No tiene nada que ver con la mera propiedad. La persona que tiene el usufructo no es dueña de una parte de la propiedad, sino que tiene un derecho a vivir o a usar la propiedad. Sin embargo, este derecho tiene un valor, y puede ser transferido por un periodo de tiempo o de por vida. Por lo tanto, se puede vender, donar (regalar) o dar como herencia el usufructo, pero seguir manteniendo la nuda propiedad.

Un ejemplo de consulta que hemos recibido es el de una señora que quiere saber algo de información si compra una propiedad con su marido a nombre conjunto. Si ella fallece primero con 3 hijos, ¿tendría su marido derecho a quedarse o usar la propiedad hasta que él muera? ¿O los hijos podrían obligarle a abandonarla y venderla?

En este caso, si ella fallece primero, depende de cómo esté redactado su testamento (que preferiblemente debería ser un testamento español, ya que facilita y abarata el proceso). Si ella ha redactado un testamento en el que otorga a su marido el usufructo (derecho a permanecer allí/usar la propiedad el resto de su vida, pero la propiedad a los hijos), entonces él tendría la posesión hasta su muerte y ellos tendrían la propiedad absoluta. Cuando él fallezca, tendrán la plena propiedad.

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Derecho romano del usufructo

En los últimos años se ha hablado y escrito mucho sobre la valoración de un usufructo y sobre dónde aprieta el zapato fiscal. A continuación se ofrece una visión general de los problemas de valoración, las tendencias actuales y una mirada a la futura planificación inmobiliaria.

Valoración de un usufructo: un mundo cambianteEl usufructo es uno de los derechos de propiedad más antiguos que se conocen y ya se aplicaba en la época romana. El usufructo se introdujo en el derecho romano con la intención de mantener ciertos bienes en la familia y, al mismo tiempo, permitir a terceros disfrutar de los frutos de estos bienes durante un periodo determinado. Durante la mayor parte del siglo pasado, el usufructo se aplicó en Bélgica sólo a las familias, es decir, el conocido usufructo para el cónyuge superviviente. Sin embargo, este derecho de propiedad sólo comenzó a aplicarse a las empresas a partir de los años 80 y 90. Esto hizo que se planteara la cuestión de cómo valorar el usufructo en el caso de las empresas, cuya situación es claramente diferente a la de las personas físicas.

Considerado como la norma por la Administración hasta hace poco, este método no tiene en cuenta de forma inherente el equilibrio entre los rendimientos del usufructuario y del nudo propietario. Este método se limita a actualizar el valor de la renta en función del tipo de interés de los bonos lineales. La aplicación de este método dio lugar a valoraciones muy elevadas del usufructo que se dispararon repentina y visiblemente a causa de la crisis financiera (a veces superaban el 100% del valor del conjunto del inmueble). Este método dio lugar a rendimientos muy desiguales tanto para el usufructuario como para el nudo propietario.