▷ Como se valora el usufructo | Actualizado junio 2024

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En los últimos años se ha hablado y escrito mucho sobre la valoración de un usufructo y sobre dónde aprieta el zapato fiscal. A continuación se ofrece una visión general de los problemas de valoración, las tendencias actuales y una mirada a la futura planificación inmobiliaria.

Valoración de un usufructo: un mundo cambianteEl usufructo es uno de los derechos de propiedad más antiguos que se conocen y ya se aplicaba en la época romana. El usufructo se introdujo en el derecho romano con la intención de mantener determinados bienes en la familia y, al mismo tiempo, permitir a terceros disfrutar de los frutos de estos bienes durante un periodo determinado. Durante la mayor parte del siglo pasado, el usufructo se aplicó en Bélgica sólo a las familias, es decir, el conocido usufructo para el cónyuge superviviente. Sin embargo, este derecho de propiedad sólo comenzó a aplicarse a las empresas a partir de los años 80 y 90. Esto hizo que se planteara la cuestión de cómo valorar el usufructo en el caso de las empresas, cuya situación es claramente diferente a la de las personas físicas.

Considerado como la norma por la Administración hasta hace poco, este método no tiene en cuenta de forma inherente el equilibrio entre los rendimientos del usufructuario y del nudo propietario. Este método se limita a actualizar el valor de la renta en función del tipo de interés de los bonos lineales. La aplicación de este método dio lugar a valoraciones muy elevadas del usufructo que se dispararon repentina y visiblemente a causa de la crisis financiera (a veces superaban el 100% del valor del conjunto del inmueble). Este método dio lugar a rendimientos muy desiguales tanto para el usufructuario como para el nudo propietario.

implicaciones fiscales del usufructo

El usufructo combina los dos derechos de propiedad del usus y el fructus. El usus se refiere al derecho a utilizar una cosa directamente sin dañarla o alterarla, y el fructus se refiere al derecho a disfrutar de los frutos de la propiedad utilizada, es decir, a beneficiarse de la propiedad inmobiliaria arrendándola, vendiendo las cosechas producidas por ella, cobrando una entrada o algo similar.

El usufructo suele conferirse por un periodo de tiempo limitado. Puede concederse al usufructuario, o a la persona que ostenta el usufructo, como forma de cuidar la propiedad hasta el fallecimiento del propietario y de liquidar la herencia si éste se encuentra mal de salud. Aunque el usufructuario tiene derecho a utilizar la propiedad, no puede dañarla o destruirla ni disponer de ella. El usufructuario no tiene la plena propiedad del bien, ya que no goza del tercer derecho de propiedad, el abuso, que se refiere al derecho a consumir, destruir o transferir la propiedad del bien a otra persona.

En el usufructo, una persona o grupo tiene derecho a utilizar la propiedad de otro. No son propietarios, sino que tienen un interés en ella sancionado por contrato. Hay dos tipos de usufructo: perfecto e imperfecto. En el usufructo perfecto, el usufructuario puede utilizar la propiedad y beneficiarse de ella, pero no puede modificarla de forma sustancial. Por ejemplo, si el propietario de un negocio queda incapacitado y cede el usufructo a un familiar para que gestione el negocio en su lugar, el usufructuario puede gestionar el negocio, pero no puede venderlo ni derribar el edificio y reconstruirlo. En un sistema de usufructo imperfecto, el usufructuario tiene cierto poder para modificar la propiedad, como cuando un propietario concede el usufructo a un terreno para uso agrícola. El usufructuario puede tener el derecho de producir cosechas de la tierra y de realizar mejoras en la misma que le ayuden en esa tarea. Sin embargo, el usufructuario no es propietario de estas mejoras; cuando el usufructo termina, pertenecen al propietario original o a su herencia.

¿se puede transferir un usufructo?

El usufructo es, en la mayoría de los casos, viático, lo que significa que llega a su fin por el fallecimiento de su titular. También puede constituirse por un periodo determinado; esto se conoce como usufructo temporal. El que tiene derecho a utilizar la vivienda y a recibir los ingresos es el usufructuario, el que tiene derecho a disponer de la vivienda es el nudo propietario.

No debemos confundir el usufructo con el derecho de uso y habitación. El derecho de uso y habitación es estrictamente personal y se limita a la sola habitación de la vivienda (sin poder alquilarla) mientras que el usufructo es un verdadero derecho y puede referirse tanto a los edificios como a los muebles (por ejemplo: cartera de valores).

Las partes pueden, en sus relaciones, utilizar esta escala. Pero el principio es que deben valorar ellas mismas el usufructo en función de cada caso (se trata entonces de un “usufructo económico”) que tiene en cuenta la esperanza de vida del usufructuario y la tasa de rendimiento del bien.

En el caso de un usufructo de duración determinada (usufructo temporal), se estima a efectos fiscales en un 23% del valor del pleno dominio por cada periodo de 10 años y sin fracción (23% de 0 a 10 años, 46% de 11 a 20 años y 69% de 21 a 30 años).

venta del usufructo

En el mercado inmobiliario es frecuente encontrarse con el término “nuda propiedad”, especialmente cuando se trata de inmuebles residenciales. Normalmente, el atractivo es el precio, que es más ventajoso y a menudo mucho más bajo que el del mercado. También es una interesante oportunidad de inversión a largo plazo, siempre que se sepa cómo funciona y en qué condiciones.

La propiedad desnuda es aquella forma de propiedad “desnuda” , y por tanto privada del derecho de uso y explotación económica del inmueble, este último definido como “usufructo”, que por tanto pertenece a otra persona.

Al finalizar el usufructo, se produce una reagrupación automática de la nuda propiedad y el usufructo, llegando así a la situación inicial de la llamada propiedad plena o completa, la forma de propiedad que todos conocemos.

En la última década, el mercado de la nuda propiedad ha crecido como consecuencia de la crisis económica y del progresivo envejecimiento de la población. En concreto, muchas personas mayores vendieron la nuda propiedad de su vivienda y se reservaron el uso de la misma para el resto de su vida. En la mayoría de los casos, el objetivo era “monetizar” el valor de su propiedad y librarse de los costes de mantenimiento extraordinario y de la carga fiscal asociada a su uso.