▷ Dación en pago retroactiva | Actualizado julio 2024

Qué es la dación en pago

Artículo 1151. El tiempo para la prescripción de las acciones que tengan por objeto la ejecución de las obligaciones de pago del principal con intereses o de la renta vitalicia corre a partir del último pago de la renta o de los intereses. (1970a) Artículo 1152. El plazo de prescripción de las acciones que tienen por objeto exigir el cumplimiento de la obligación declarada por una sentencia, comienza a correr desde que la sentencia quedó firme. (1971) Artículo 1153. El plazo de prescripción de las acciones para exigir la rendición de cuentas corre desde el día en que las personas que debían rendirlas cesan en sus funciones. El plazo para la acción derivada del resultado de la contabilidad corre desde la fecha en que dicho resultado fue reconocido por acuerdo de los interesados. (1972) Artículo 1154. El plazo durante el cual el acreedor se vio impedido, por un caso fortuito, de hacer valer su derecho, no se computa en su contra. (n) Artículo 1155. La prescripción de las acciones se interrumpe cuando se interponen ante el tribunal, cuando hay demanda extrajudicial escrita de los acreedores y cuando hay algún reconocimiento escrito de la deuda por parte del deudor. (1973a)

Ejemplo de efecto retroactivo

En los últimos años, los bancos españoles han repartido hipotecas de forma indiscriminada, motivados por la codicia y alentados por unas restricciones públicas escasas e ineficaces. Además de ser una de las principales causas de la actual crisis financiera, este hecho, unido al aumento exponencial del precio de la vivienda, ha provocado que una parte muy importante de la población española haya adquirido deudas excesivas como único medio para acceder a una vivienda digna.
Este sobreendeudamiento, unido al impacto de la actual crisis económica, especialmente el enorme aumento del desempleo, ha hecho que sólo en los últimos tres años se hayan producido más de 350.000 ejecuciones hipotecarias. Se trata de una situación dramática, agravada por el hecho de que estos casos no sólo afectan a los hipotecados, sino también a sus familiares directos y allegados, que deben hacerse cargo de los afectados.
Así, cientos de miles de familias españolas se han visto condenadas a la marginalidad financiera y económica y a la exclusión social, y siguen estándolo, porque la legislación española, a diferencia de la de la mayoría de los Estados miembros de la UE, no reconoce la dación en pago, según la cual la deuda hipotecaria puede cancelarse mediante la entrega de la vivienda. Además, una vez convertidos en deudores de por vida, resulta extremadamente difícil que estas personas puedan acceder posteriormente a derechos básicos como el empleo o a otra vivienda, incluso en régimen de alquiler.

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Qué es un efecto retroactivo

La duración del préstamo. El contrato establece la fecha de los primeros y últimos pagos. Cuanto más largo sea el periodo, menores serán los pagos, pero mayores serán los intereses. Por tanto, al final se paga más. La cuota mensual no debe superar el 35% de tus ingresos netos.
Agente inmobiliario. Es un profesional cualificado que actúa como intermediario entre las dos partes interesadas para facilitar la firma de un contrato inmobiliario, que puede ser de alquiler, de venta o de otro tipo. Suelen cobrar un porcentaje del precio de venta como compensación o comisión.
Tasa Anual Equivalente. Coste anual efectivo de la hipoteca en términos de intereses, comisiones y plazo de amortización. Para comparar préstamos, no basta con mirar la TAE más baja, sino que hay que comparar las condiciones, el plazo de amortización y la distribución de las cuotas.
El valor de la vivienda certificado por una empresa de tasación especializada, de acuerdo con la ley del mercado hipotecario. Este certificado no sólo indica el valor real del inmueble, sino que sirve de referencia para obtener la financiación necesaria.

Qué es el efecto retroactivo en derecho

2 Censo de 2011: 3.443.365 viviendas desocupadas (para el mismo periodo de tiempo se construyeron 4.262.069 viviendas). Fuente: Instituto Nacional de Estadística. En línea: <www.ine.es/
3 [Cifras de 2011 citadas en: Colau, A; Alemany, A. Vidas hipotecadas. De la burbuja inmobiliaria al derecho a la vivienda. Barcelona: Cuadrilátero de libros, 2012. En línea: afectadosporlahipoteca.com/wp-content/uploads/2013/01/vidas-hipotecadas.pdf
8 La campaña de comunicación ha tenido más éxito en el exterior que en el tratamiento de los medios locales. Informe de The Guardian, marzo de 2013: www.theguardian.com/world/2013/mar/04/corrala-movement-occupying-spain
9 La Plataforma de Afectados por la Hipoteca fue creada en 2009 por personas que ya no podían pagar su hipoteca. Más información en: <afectadosporlahipoteca.com/> y en Colau, Alemany (2012), op. cit.
18 Hay que eliminar la confusión que provoca esta medida: no se expropia una vivienda desocupada, sino que se trata de una vivienda habitada por las personas que la compraron. Es más, la vivienda debe haber sido ya vendida en subasta y la familia seguirá endeudada si no consigue negociar la dación en pago.