▷ Derecho real de hipoteca | Actualizado octubre 2024

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El derecho de hipoteca es uno de los tipos de garantía más frecuentes. Las hipotecas se crean sobre bienes inmuebles, como edificios y redes subterráneas o aéreas, y sobre bienes sujetos a registro público, como derechos de piso, grandes buques y aviones.

En el caso de un sindicato de partes financieras, como en las transacciones basadas en la LMA, es posible crear una garantía en nombre de un agente de seguridad o un fideicomisario de seguridad (generalmente uno de los bancos) insertando una cláusula de deuda paralela en la escritura de hipoteca. Este agente de seguridad o fiduciario ejerce el derecho de hipoteca en nombre del sindicato en el caso en cuestión. En la legislación neerlandesa existen dudas sobre la posibilidad de constituir una garantía independiente en nombre de una parte que no es acreedora, o que es sólo parcialmente acreedora. Por esta razón, la escritura de hipoteca (o el documento de crédito o el acuerdo entre acreedores) establece que la totalidad del importe es también pagadero al agente de seguridad como una deuda separada. Esta deuda separada disminuye en proporción a los reembolsos efectuados o a las ejecuciones de garantía realizadas. En el pasado, las deudas paralelas sólo se concertaban en algunas jurisdicciones, especialmente en los Países Bajos. Sin embargo, actualmente están ganando popularidad también en el derecho inglés.

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La garantía real significa que, sobre la base de un derecho del acreedor contra el deudor (deuda principal), un acreedor adquiere un derecho real limitado sobre la propiedad del deudor como garantía del pago del derecho del acreedor (deuda principal) por parte del deudor. La garantía real difiere de la garantía personal en que un acreedor no adquiere un derecho real limitado sobre la propiedad del deudor en el caso de la garantía personal, sino que sólo adquiere un derecho de acreedor frente a un tercero como garantía del pago de la deuda principal por parte del deudor. Este tercero suele ser el fiador del deudor.

Un requisito de la garantía real es la existencia de una deuda principal válida y exigible. La garantía real es accesoria a la deuda principal, es decir, la garantía real se extingue automáticamente si la deuda principal se paga en su totalidad.

Si el objeto de la garantía es un bien mueble, la garantía real puede adoptar la forma de prenda o de fianza notarial. En el caso de la prenda, el objeto de la misma (bienes muebles corporales o incorporales) debe ser entregado por el pignorante (deudor) al acreedor. El control físico del objeto pignoraticio es un requisito para el establecimiento y la continuación de una garantía real limitada sobre el objeto pignoraticio. El acreedor pignoraticio tiene la obligación de mantener los bienes pignorados dentro de lo razonable y, a su término, devolverlos al pignorante. Se puede inscribir una fianza notarial respecto a bienes muebles corporales específicos del deudor (hipotecante) a favor del acreedor (hipotecado) en el registro de escrituras. Tras la inscripción de esta fianza, el acreedor hipotecario adquiere un derecho real limitado sobre el bien gravado sin necesidad de entregarlo al acreedor hipotecario.

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La sección “C” se entiende como la parte del ELRD que recogería todo tipo de cargas, gravámenes o restricciones que graven la propiedad o unidad LR “objeto” (o factor de conexión), eje de la sección “A”.

REGLA: Las Servidumbres Reales se tratarán como un derecho de propiedad limitado y se colocarán siempre en la sección C, independientemente de su contenido. Sin embargo, sería admisible mencionarlas también en la Sección A, como cualidad de la propiedad.

REGLA: Las restricciones públicas, las servidumbres públicas y otras limitaciones públicas impuestas directamente a la propiedad que se crean, modifican o extinguen por disposición de la ley se ubicarán en la Sección A.

Dado que la mayoría de los Puntos de Contacto han estado de acuerdo bajo ciertas condiciones y hasta 4 no pueden aceptar esta regla, la posibilidad de llevar las restricciones públicas a otra Sección -Sección C obviamente- debe permanecer.

REGLA: Las restricciones que se impongan directamente a la propiedad, que afecten a su propietario, con independencia de su situación personal, en tanto en cuanto sea el dueño del terreno, y que sigan afectando a la propiedad cuando ésta pase a un nuevo propietario deberán ubicarse en la Sección C.