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Cómo calcular la hipoteca de tipo variable

En estos momentos, un buen tipo de interés hipotecario para un préstamo fijo a 15 años podría situarse en la franja alta del 2% o baja del 3%, mientras que un buen tipo para una hipoteca a 30 años podría oscilar entre el 3 y el 3,5% o más. Habría que tener suerte (y ser un prestatario muy fuerte) para encontrar un tipo fijo a 30 años por debajo del 3% en este momento.

Aunque nadie puede predecir el futuro, la mayoría de los expertos -incluidos Freddie Mac y Fannie Mae- prevén un aumento constante de los tipos a lo largo de 2022. Aunque la mayoría cree que los tipos a 30 años no superarán el 4% antes de finales de año.

¿Qué es un buen tipo hipotecario? Es una pregunta complicada. Porque muchos de los tipos que se anuncian sólo están disponibles para los prestatarios “prime”: aquellos que tienen una alta puntuación de crédito, pocas deudas y unas finanzas muy estables. No todo el mundo entra en esa categoría.

El día en que se escribió esto (27 de enero de 2022), la media semanal de Freddie Mac para una hipoteca de tipo fijo a 30 años era del 3,55%. Pero el equivalente diario de la encuesta de tipos de The Mortgage Reports era del 3,896% (3,92% TAE). Así que está claro que hay mucha variación en el mercado.

Hipoteca de tipo variable

Se devuelve el capital mediante pagos mensuales, normalmente a lo largo de 20 o 30 años. Cada pago mensual incluye una parte de intereses, que es el coste del préstamo, y una parte de capital. El interés es mayor que el capital al principio de la hipoteca, pero va disminuyendo con el tiempo.

El tipo de préstamo hipotecario más común es el de tipo fijo, porque el tipo de interés se mantiene igual durante toda la vida del préstamo. Las hipotecas de tipo fijo suelen durar 30 años, aunque también son habituales los préstamos a 15 y 20 años.

El pago mensual se mantiene igual con una hipoteca de tipo fijo, lo que la convierte en una gran opción si piensas permanecer en tu casa durante muchos años, especialmente si los tipos de interés suben. Es posible que pague un tipo de interés ligeramente más alto con una hipoteca de tipo fijo que con una de tipo variable, ya que el tipo de interés está limitado.

El tipo de interés de una hipoteca de tipo variable (ARM) puede cambiar periódicamente, haciendo que sus pagos mensuales suban o bajen con él. Una hipoteca de tipo variable puede ser útil si tiene previsto ser propietario de su vivienda durante un período de tiempo más corto. Puede aprovecharse de tipos más bajos que los fijos, y estar lejos cuando los tipos suban.

Explicación de los tipos de interés hipotecarios

La mayoría de las hipotecas ARM son híbridas, lo que significa que tienen un periodo inicial de tipo fijo, tras el cual el tipo de interés empieza a cambiar, normalmente una vez al año. Puede ver esto escrito como 5/1 o 7/1. Esto significa que usted obtiene 5 ó 7 años de tipo de interés fijo y, después, el tipo de interés -y sus pagos- se ajustarán cada año en función del saldo restante en ese momento.

Digamos que el entorno de los tipos de interés significa que puedes contratar un ARM a 5 años con un tipo de interés del 3,5%. En comparación, una hipoteca de tipo fijo a 30 años le daría un tipo de interés del 4,25%. Si planea mudarse antes de que se restablezca el ARM a 5 años, ahorrará mucho dinero en intereses con un ARM a 5 años.

Si, por el contrario, al final decide quedarse en la casa más tiempo, especialmente si los tipos son más altos cuando su préstamo se ajusta, entonces la hipoteca le va a costar más de lo que le costaría el préstamo a tipo fijo a largo plazo.

Por ejemplo, un prestatario que está comprando una nueva casa y necesita vender su casa actual. Es posible que se vea obligado a comprar la nueva vivienda independientemente de que la otra no se venda. Como resultado, el prestatario acabará pidiendo un préstamo mayor del que finalmente necesita.

Ejemplo de hipoteca de tipo variable

El tipo de interés de una hipoteca de tipo fijo está fijado para toda la duración de la hipoteca. Los pagos se fijan por adelantado para el plazo, lo que le proporciona la seguridad de saber con exactitud a cuánto ascenderán sus pagos durante todo el plazo. Las hipotecas de tipo fijo pueden ser abiertas (se pueden cancelar en cualquier momento sin costes de ruptura) o cerradas (se aplican costes de ruptura si se cancelan antes del vencimiento).

Con una hipoteca de tipo variable, los pagos de la hipoteca se fijan para el plazo, aunque los tipos de interés puedan fluctuar durante ese tiempo. Si los tipos de interés bajan, una mayor parte del pago se aplica a reducir el capital; si los tipos suben, una mayor parte del pago se aplica al pago de los intereses. Las hipotecas de tipo variable pueden ser abiertas o cerradas.