▷ Nueva ley de alquileres en cataluña

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En Cataluña, el alquiler turístico está contemplado en el decreto 159/2012 de diciembre de 2012. Este distingue entre apartamentos turísticos (apartamentos turísitcos) y viviendas de uso turístico.
Los apartamentos turísticos se definen como un edificio o conjunto continuo de edificios formado íntegramente por apartamentos o estudios que se ofrecen con servicios turísticos, y que son gestionados por un prestador de servicios profesional. Esto significa que todo el edificio o complejo debe estar dedicado al alquiler turístico, con servicios de apoyo al turista como la recepción, la limpieza y el cambio. Estos complejos suelen construirse como apartamentos turísticos, y están regulados por leyes específicas. No se verán afectados por el cambio de la ley nacional de arrendamiento.
Las viviendas utilizadas por los turistas se definen como propiedades privadas que sus propietarios alquilan regularmente, de forma directa o indirecta, a los turistas por temporada. Es decir, viviendas privadas, unifamiliares o no, que los propietarios alquilan a los turistas, sin prestar más servicios que los de limpieza.

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El 22 de septiembre de 2020 entró en vigor en Cataluña la Ley (Cat) 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes de contención de las rentas en los arrendamientos de viviendas y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, de protección del derecho a la vivienda.
El objetivo de la citada Ley es limitar el encarecimiento de las rentas pactadas en los contratos de arrendamiento de vivienda cuando el inmueble se destine a residencia habitual del inquilino y esté ubicado en una zona declarada como mercado tenso de la vivienda (actualmente 60 municipios).
La imposición de las restricciones tiene una duración máxima de cinco años, que puede ser prorrogada, una o varias veces, si la situación lo justifica y se acredita esta necesidad, por un periodo máximo que no supere su duración inicial.
La Ley establece una regulación especial para aquellos contratos que tengan por objeto viviendas que hayan sido alquiladas dentro de los cinco años anteriores al 22 de septiembre de 2020 por arrendadores que sean personas físicas y tengan, solos o junto con su unidad de convivencia, unos ingresos, incluidos los de alquiler, iguales o inferiores a 2,5 veces el Indicador de Renta de Suficiencia de Cataluña (IRSC). En este caso, si estos arrendadores van a firmar un nuevo contrato al que le sea aplicable el régimen previsto en la Ley de referencia, podrán seguir aplicando la misma renta que en el contrato anterior, salvo que ésta sea inferior a la calculada en base al precio de referencia (límite anteriormente indicado en el apartado a)), en cuyo caso podrán alcanzar dicho límite, siempre que los ingresos del arrendatario no sean iguales o inferiores a 3,5 veces el IRSC.

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Menos de uno de cada cuatro de los 18,6 millones de hogares españoles alquila su vivienda, lo que refleja un fuerte sesgo político hacia la propiedad de la vivienda. Los inquilinos son jóvenes, tienen ingresos más bajos y es más probable que sean inmigrantes. El mercado de alquiler está compuesto principalmente por propietarios no profesionales, aunque recientemente empresas internacionales han comenzado a desarrollar y gestionar viviendas de alquiler. Las políticas públicas han sido tradicionalmente diseñadas para promover la propiedad de la vivienda y no han proporcionado suficientes viviendas de alquiler, especialmente las públicas.
España tiene una de las tasas de alquiler más bajas de los países europeos, con sólo el 23% de los hogares que alquilan su vivienda. Como ilustra la Figura 1, esto no siempre fue así. En 1950, el porcentaje de propietarios e inquilinos era igual. Pero a partir de la década de 1960, el aumento de los ingresos y las subvenciones a la propiedad de la vivienda hicieron que aumentaran las tasas de propiedad de la vivienda, alcanzando un máximo en 2001 del 82%. Durante los últimos 20 años, el mercado del alquiler ha ido creciendo gradualmente debido a dos razones 1) la precariedad laboral y los bajos salarios hicieron que los precios de la vivienda estuvieran fuera del alcance de los más jóvenes, y 2) los bancos son mucho más cautelosos a la hora de conceder hipotecas que en años anteriores.

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El mes pasado, el gobierno regional de Cataluña aprobó un polémico decreto ley para regular el mercado de alquiler de viviendas. Para hacer frente al aumento del precio del alquiler, la medida introduce el control de las rentas a través de un índice oficial de referencia en aquellos barrios en los que los precios del alquiler se consideren desproporcionados o en los que haya una alta demanda de vivienda.
Esta decisión, que ha obtenido el apoyo de una parte importante de la sociedad civil, también suscitó críticas entre algunos expertos. Mientras tanto, otros países de la UE ya han puesto en marcha normativas similares para hacer frente al aumento masivo de los precios del alquiler, un fenómeno creciente que ha amenazado a las grandes ciudades europeas durante los últimos años.
El decreto ley sólo se aplica a los inmuebles de 150 metros cuadrados o menos y la subida máxima del precio oscila entre el 10% y el 20% por encima del índice de referencia oficial, que informa del precio medio por metro cuadrado de un lugar concreto. Por ejemplo, si una vivienda tiene zonas comunes excepcionales, como piscinas o jardines, el propietario puede subir el precio hasta un 15% por encima del índice de referencia y, en el caso de una vivienda nueva o reformada, hasta un 20%.