Quien paga la plusvalia el usufructuario o el nudo propietario

La propiedad desnuda

En 2001, Sudáfrica, al igual que muchos otros países, introdujo el impuesto sobre las plusvalías con el fin de gravar la ganancia obtenida por la enajenación de determinados activos. Cuando una empresa sudafricana residente fiscal se redomicilia en el extranjero y cambia su residencia fiscal a otra jurisdicción fiscal, dicha empresa deja de ser residente fiscal a efectos del impuesto sobre la renta sudafricano (independientemente de que los activos de dicha empresa sigan estando ubicados en Sudáfrica o de que la empresa siga o no haciendo negocios en Sudáfrica).

Por lo general, el cese de la residencia fiscal sudafricana se considera una enajenación a efectos del impuesto sobre las plusvalías y da lugar a la aplicación de dicho impuesto. La Ley considera que la empresa residente fiscal sudafricana ha enajenado todos sus activos por una contraprestación igual a su valor de mercado. En consecuencia, la supuesta enajenación está sujeta al CGT a los tipos impositivos vigentes.

En 2003, Sudáfrica introdujo las denominadas “exenciones de participación”, que eximen del impuesto sobre la renta a los dividendos extranjeros declarados por empresas no residentes a un residente fiscal sudafricano que posea al menos el 10% de las acciones y los derechos de voto de dichas empresas, e incluye la exención de la ganancia CGT en la enajenación de las acciones de capital que posea un residente fiscal sudafricano que posea al menos el 10% de las acciones y los derechos de voto de una empresa no residente.  La justificación política de las exenciones de participación cuando un residente fiscal sudafricano tiene un interés significativo en la empresa no residente que paga el dividendo era fomentar las entradas de capital y proporcionar un incentivo para que los residentes fiscales sudafricanos repatrien los dividendos extranjeros a Sudáfrica.

Implicaciones fiscales del usufructo

Cuando se adquiere un inmueble, dividir la propiedad entre un nudo propietario y un usufructuario puede facilitar la futura transmisión del inmueble. Cuando el titular del usufructo fallece, su derecho a utilizar la propiedad y a obtener los ingresos de la misma se transfiere automáticamente al nudo propietario, que asume así la plena propiedad sin tener que pagar el impuesto de sucesiones.

– La nuda propiedad es un derecho de propiedad virtual. Por ejemplo, el nudo propietario de un inmueble no tiene derecho a ocuparlo ni a alquilarlo. Por otro lado, cuando el titular del usufructo fallece, la plena propiedad del inmueble pasa al nudo propietario sin tener que pagar el impuesto de sucesiones. Éste puede entonces disponer de ella (mediante venta, donación, legado, etc.) como desee.

La duración máxima del usufructo suele corresponder a la vida del usufructuario – en ese caso, se denomina usufructo viager, o usufructo vitalicio. Pero es posible establecer un plazo predefinido (10 años, por ejemplo), que se denomina usufructo temporal.

La compra de un inmueble y la división de la propiedad es especialmente ventajosa desde el punto de vista fiscal: cuando el titular del usufructo fallece, la plena propiedad pasa automáticamente a los hijos -que ya poseen el título de propiedad a secas- sin pagar ningún impuesto (artículo 1133 del Código Fiscal francés).

Implicaciones fiscales del usufructo en filipinas

En ediciones anteriores ya hemos escrito sobre la valoración del usufructo en la compra de un inmueble, pero últimamente también se ha informado sobre la comprobación de la valoración del usufructo en la reventa. Sin embargo, hasta ahora, la jurisprudencia ha seguido el punto de vista del contribuyente.

Las autoridades fiscales quieren más paridad entre el usufructuario y el nudo propietarioEn este caso está claro que el nudo propietario salió ganando, ya que después de sólo cinco años se llevó la parte del león (más de la mitad) mientras que sólo soportó una cuarta parte de las inversiones. Evidentemente, esto plantea interrogantes, sobre todo para las autoridades fiscales. El funcionario inspector había solicitado el asesoramiento del Registro de la Propiedad, que a su vez valoró el usufructo en la cantidad (aún más baja) de 224.521,00 euros. No obstante, el funcionario inspector seguía sin estar satisfecho y buscó otros ángulos para expresar sus preocupaciones.El funcionario inspector calculó el usufructo para su duración restante como [(precio de venta plena propiedad) x porcentaje de usufructo/plena propiedad en el establecimiento inicial del usufructo x duración restante del usufructo/duración inicial del usufructo. El valor residual de las obras de acabado y amueblamiento se dedujo primero del precio de venta antes de realizar este reparto. Quedan por responder dos cuestiones:1) ¿se trata del valor residual contable o económico

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El usufructuario es responsable del alquiler de la vivienda y de las reparaciones de mantenimiento del edificio (zonas privadas y comunes). Hay que tener en cuenta que las reparaciones mayores son responsabilidad del nudo propietario (artículo 605 y 606 del Código Civil).

Durante todo el periodo de desmembramiento, la operación no tiene ningún efecto en términos de impuesto sobre la renta, ya que no se cobran las rentas de los alojamientos de alquiler. En el caso de una adquisición a crédito, los intereses del préstamo son deducibles de otras rentas inmobiliarias, siempre que el usufructuario sea un arrendador social o un arrendador sujeto al impuesto sobre la renta.

El usufructuario debe declarar el inmueble en su patrimonio fiscal, siempre que esté sujeto al IFI. A partir de ese momento, es responsable del IFI sobre la totalidad de la propiedad del inmueble. Durante todo el período de desmembramiento, el nudo propietario no se tiene en cuenta, para evaluar su patrimonio imponible con el IFI Por otra parte, las deudas relativas a la nuda propiedad ya no pueden deducirse del patrimonio imponible con el IFI, desde la ley de finanzas correctiva para 2013 (artículo 885 G quater CGI)

Patricia Gómez

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