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Usufructo de una vivienda
Ejemplo de usufructo
El usufructo es, en la mayoría de los casos, viático, lo que significa que llega a su fin por el fallecimiento de su titular. También puede constituirse por un periodo determinado; esto se conoce como usufructo temporal. El que tiene derecho a utilizar la vivienda y a recibir los ingresos es el usufructuario, el que tiene derecho a disponer de la vivienda es el nudo propietario.
No debemos confundir el usufructo con el derecho de uso y habitación. El derecho de uso y habitación es estrictamente personal y se limita a la sola habitación de la vivienda (sin poder alquilarla) mientras que el usufructo es un verdadero derecho y puede referirse tanto a los edificios como a los muebles (por ejemplo: cartera de valores).
Las partes pueden, en sus relaciones, utilizar esta escala. Pero el principio es que deben valorar ellas mismas el usufructo en función de cada caso (se trata entonces de un “usufructo económico”) que tiene en cuenta la esperanza de vida del usufructuario y la tasa de rendimiento del bien.
En el caso de un usufructo de duración determinada (usufructo temporal), se estima a efectos fiscales en un 23% del valor del pleno dominio por cada periodo de 10 años y sin fracción (23% de 0 a 10 años, 46% de 11 a 20 años y 69% de 21 a 30 años).
Jurisprudencia sobre el usufructo
Como ya hemos explicado en el artículo ¿Qué es el usufructo y cómo se calcula? el usufructuario tiene la posesión del inmueble, puede habitarlo y alquilarlo, percibiendo la renta. El derecho puede concederse para toda la vida del usufructuario, como suele ser el caso, pero también para un periodo determinado.
El derecho de uso y habitación por determinadas características (duración, extinción) se remite a las normas establecidas para el usufructo. El contenido es más limitado, ya que se circunscribe a las necesidades del propietario y su familia; puede referirse a una sola vivienda (o parte de ella) y sus accesorios.
Cerramos la argumentación recordando que el art. 1026 c.c. establece que las disposiciones relativas al usufructo se aplican, en la medida en que sean compatibles, al uso y a la vivienda, confirmando así el “parentesco” entre estos tres derechos reales.
Cómo se puede terminar un usufructo
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Un usufructo combina los dos derechos de propiedad del usus y el fructus. El usus se refiere al derecho a utilizar directamente una cosa sin dañarla ni alterarla, y el fructus al derecho a disfrutar de los frutos de la propiedad utilizada, es decir, a beneficiarse de los bienes inmuebles arrendándolos, vendiendo las cosechas producidas por ellos, cobrando una entrada o algo similar.
El usufructo suele conferirse por un periodo de tiempo limitado. Puede concederse al usufructuario, o a la persona que ostenta el usufructo, como forma de cuidar la propiedad hasta el fallecimiento del propietario y de liquidar la herencia si éste se encuentra mal de salud. Aunque el usufructuario tiene derecho a utilizar la propiedad, no puede dañarla o destruirla ni disponer de ella. Un usufructuario no tiene la plena propiedad del bien, porque no goza del tercer derecho de propiedad, el abuso, que se refiere al derecho a consumir, destruir o transferir la propiedad del bien a otra persona.
Derecho de usufructo
Es el más utilizado en España por los españoles, debido a la forma en que deben redactar sus testamentos por ley. Puede ser total o porcentual y puede ser temporal o vitalicio. El usufructo puede aplicarse por ley (como en el caso de las normas sucesorias españolas) o voluntariamente.
En el caso de los no residentes, es posible que una pareja que sea propietaria de un inmueble de forma conjunta (por tanto, al 50% cada uno) elija en su testamento dejar su 50% a sus hijos, pero con un usufructo a su cónyuge. Esto permite al cónyuge permanecer en la casa hasta su muerte, por ejemplo, pero sigue habiendo implicaciones fiscales, por lo que no debe considerarse como una forma de evitar el impuesto de sucesiones, ya que puede haber impuestos cuando se hereda un usufructo vitalicio. La única ventaja de hacer un usufructo para un no residente es evitar que los hijos de un matrimonio anterior le obliguen a dejar la propiedad si se la dejan a ellos.
Lo mejor es consultar a un experto si está pensando en hacerlo para ver si merece la pena considerarlo y las razones para dar un usufructo a alguien en un testamento. Afortunadamente, desde 2015, las desgravaciones fiscales para los no residentes tanto con la herencia de bienes en España como con los usufructos son mucho más generosas. Desde el punto de vista fiscal:-
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