▷ Cuando estoy obligado a hacer la renta

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En la mayoría de los estados, el propietario está obligado a asegurarse de que la vivienda de alquiler está en condiciones de habitabilidad cuando el inquilino se muda por primera vez. Además, una vez que el inquilino se muda, el propietario está obligado a hacer reparaciones y a llevar a cabo el mantenimiento para mantener la propiedad de alquiler en condiciones de habitabilidad. Una propiedad habitable es aquella que está libre de infestación, tiene calefacción, agua y electricidad adecuadas y es estructuralmente sólida. Las leyes varían de un estado a otro, e incluso de una ciudad a otra.

Debido a la naturaleza variable de las obligaciones del propietario, debe asegurarse de consultar cuidadosamente las leyes estatales relativas a las propiedades de alquiler en su estado y ciudad. Normalmente, puede encontrar esta información en la autoridad local de la construcción o de la vivienda, así como en los departamentos locales de salud y de bomberos.

En primer lugar, dependiendo de las leyes de su estado, su inquilino podría optar por retener el pago del alquiler hasta que la reparación se realice adecuadamente. Algunos estados se dan cuenta de que esto es bastante duro y a menudo exigen que el inquilino deposite el dinero del alquiler en una cuenta de depósito en garantía que se liberará al propietario una vez que se realicen las reparaciones. Además, el inquilino puede elegir simplemente pagar menos alquiler hasta que se solucione el problema.

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En primer lugar, vamos a averiguar en qué situaciones/casos concretos el arrendador tiene derecho a exigir la devolución de los importes parciales del alquiler (a partir de la pregunta nº 2). A continuación, le diremos cuándo deben efectuarse estos reembolsos (a partir de la pregunta nº 10). Los casos de tope de renta que se negociaron o se negociarán en los tribunales, se analizan a partir de la pregunta nº 18.

En muchos casos no es necesario que el arrendador exija el reembolso, sino que el inquilino debe hacerlo por iniciativa propia. Para más detalles, véase 5. No obstante, puede esperar a que se le exija el reembolso en la siguiente situación: El arrendador/arrendador ha reducido el alquiler en virtud del límite de alquiler por iniciativa propia y ha redactado una carta de reducción del alquiler con el siguiente texto (por ejemplo): “A partir del 1 de diciembre de 2020, el alquiler se reducirá a xxx euros. Esto no constituye una renuncia al alquiler acordado, sino que el importe más elevado no es solicitado por mí/nosotros. El alquiler global se calcula a partir del 1 de diciembre de 2020 de la siguiente manera. Por favor, transfiera sólo xxx euros. El arrendador se reserva explícitamente el derecho a reclamar el pago posterior de los importes reducidos en caso de invalidez de la ley.”

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Si el inquilino ya ha tomado posesión y luego descubre el título primordial, o si el título primordial sólo aparece entonces, el arrendador no incurre automáticamente en incumplimiento. Sin embargo, si el inquilino es desalojado del local y, por lo tanto, se ve privado de la propiedad, el arrendador incurre en incumplimiento. Supongamos que el propietario alquila una casa a un médico durante diez años, sabiendo que el médico tiene la intención de abrir un consultorio médico en parte de la casa y sabiendo también que el terreno está restringido a usos residenciales únicamente. El médico se instala en la casa. El propietario aún no está en mora. El arrendador entrará en mora si un vecino obtiene una orden judicial contra el mantenimiento del consultorio. Pero si el arrendador no sabía (y no podía razonablemente saber) que el médico tenía la intención de utilizar su casa para un consultorio, entonces el arrendador no estaría en mora bajo el contrato de arrendamiento, ya que la propiedad podría haberse destinado a un uso normal -es decir, residencial- sin poner en peligro el derecho de posesión del inquilino.

Aplicada a los contratos de arrendamiento, la antigua doctrina del derecho consuetudinario de caveat emptor decía que, una vez que el inquilino había firmado el contrato, debía aceptar los locales tal y como los encontraba. Como pudo inspeccionarlas antes de firmar el contrato, no debe quejarse después. Además, si salen a la luz defectos ocultos, deberían ser lo suficientemente fáciles de arreglar por la propia inquilina. Hoy en día esta norma ya no se aplica, al menos a los alquileres de viviendas. A menos que las partes acuerden específicamente lo contrario, el arrendador incumple su contrato si las condiciones no son adecuadas para el uso residencial cuando el inquilino debe mudarse. El arrendador tiene una garantía implícita de habitabilidad.

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Se puede realizar una segunda notificación si el alquiler vuelve a ser exigible y ese alquiler, o una parte de él, no se ha pagado en los cinco días laborables siguientes a la segunda fecha de vencimiento. La segunda notificación puede realizarse independientemente de que se haya pagado el alquiler adeudado en la primera notificación.

Ejemplos de situacionesLos siguientes gráficos incluyen ejemplos de situaciones de impago de la renta en un periodo de 90 días, y las medidas que el propietario ha tomado para resolver el problema.Los propietarios deben considerar siempre todas las opciones disponibles para decidir la mejor forma de actuar en su situación particular. Los propietarios y los inquilinos deben intentar inicialmente hablar entre ellos para resolver por sí mismos estos problemas.Notas para ver los gráficos:

Ejemplo de situación 1El arrendador emite un aviso de subsanación de 14 días tras el primer caso de retraso en el pago del alquiler.Una vez que el alquiler ha permanecido impagado durante cinco días laborables después de la fecha de vencimiento del alquiler, el arrendador emite el primer aviso de alquiler vencido.El arrendador repite el paso anterior tras la segunda y tercera ocasión en que el alquiler permanece impagado durante al menos cinco días laborables después de la fecha de vencimiento del alquiler.Una vez que se han emitido tres avisos de alquiler vencido en un periodo de 90 días, el arrendador puede solicitar la rescisión en virtud del artículo 55(1)(aa).