He alquilado mi vivienda habitual

Alquilar la residencia principal justo después de la compra

Se produce un cambio de uso si convierte toda o parte de su residencia principal en una propiedad utilizada para obtener ingresos por alquiler o por negocios o, a la inversa, si empieza a utilizar una propiedad que produce ingresos como su residencia principal.

Se considera que ha enajenado la totalidad o parte de la propiedad en el momento del cambio de uso por un importe igual a su valor justo de mercado (FMV), y que ha readquirido la propiedad inmediatamente después a un coste igual a su FMV.

Cuando declare la ganancia de capital resultante de la conversión de su residencia en un inmueble productor de ingresos en el ejercicio fiscal en el que se produjo el cambio de uso, puede evitar que la totalidad o parte de la ganancia de capital se considere una ganancia de capital imponible si opta por designar el inmueble como su residencia principal durante uno o más años.

No obstante, en virtud del apartado 2 del artículo 45 de la Ley Federal del Impuesto sobre la Renta, puede optar por aplazar la declaración de la plusvalía hasta el ejercicio fiscal en el que haya enajenado (vendido, transferido, intercambiado, regalado, etc.) el inmueble. Una vez realizada esta elección en la legislación federal, se aplica automáticamente en la legislación quebequense.

Implicaciones fiscales del alquiler de la vivienda habitual

Lo que se entiende mucho menos en el mundo inmobiliario es que un propietario puede evitar el pago de todos los impuestos sobre su vivienda convirtiéndola en un alquiler. Una vez que la casa se convierte en un alquiler, los propietarios pueden venderla y utilizar tanto la exclusión de la ganancia del artículo 121 como las disposiciones de aplazamiento de la ganancia del artículo 1031 para excluir parte de la ganancia y aplazar el pago de impuestos sobre el resto.    La mayoría de los asesores fiscales recomiendan alquilar la casa durante al menos dos años para establecerla como un alquiler, pero si la alquilan durante demasiado tiempo, podrían perder la posibilidad de beneficiarse de la exclusión de la Sección 121, ya que esa disposición requiere que se haya vivido en la casa como residencia principal al menos dos de los últimos cinco años.

Sin embargo, Juan y María deciden convertir su propiedad en un alquiler. Después de alquilarla durante dos años, la venden por 1 millón de dólares. Como utilizaron la vivienda como residencia principal al menos dos de los últimos cinco años, pueden excluir 500.000 dólares de la ganancia. A continuación, pueden utilizar los fondos restantes para adquirir una propiedad de inversión de reemplazo en un intercambio 1031 y aplazar el pago de impuestos sobre el saldo de la ganancia.    Para ello, deben establecer el intercambio 1031 antes de cerrar la venta de la propiedad.

¿Cuánto tiempo hay que vivir en una residencia principal antes de alquilarla?

Si utilizó y fue propietario de la vivienda como residencia principal durante un total de 2 años del período de 5 años que finaliza en la fecha de la venta, ha cumplido las pruebas de propiedad y uso para la exclusión. Esto es así aunque el inmueble se haya utilizado como vivienda de alquiler durante los 3 años anteriores a la fecha de la venta. En ese caso, podrá excluir una parte o la totalidad de la ganancia por la venta de su vivienda si no utilizó la exclusión en la venta de otra residencia durante el período de 2 años que finaliza en la fecha de la venta, o si utilizó la exclusión en los últimos 2 años pero esta venta de su vivienda se debe a un cambio de empleo, salud o circunstancias imprevistas.

En el caso de los inmuebles de alquiler, la ley establece límites adicionales a la cantidad que puede excluir. No puede excluir la parte de su ganancia que sea igual a cualquier deducción por depreciación permitida o autorizada para los períodos posteriores al 6 de mayo de 1997.

Por lo general, la ley permite una deducción anual por depreciación en su propiedad de alquiler y usted debe reducir la base de la propiedad por el importe de sus deducciones por depreciación. Si no reclama una parte o la totalidad de las deducciones por depreciación permitidas por la ley, debe reducir la base de la propiedad por la cantidad permitida antes de determinar su ganancia en la venta de la propiedad.

Alquilar la vivienda habitual después de 6 meses

Sí, se puede excluir la ganancia de la venta. Al poseer y utilizar la propiedad como residencia principal durante 2 años del período de tenencia de 5 años, se han cumplido las pruebas de propiedad y uso del IRS para excluir la ganancia en la venta. Esto es cierto incluso si la propiedad se utilizó como alquiler durante 3 años antes de ser vendida, siempre que la exclusión no se haya utilizado en la venta de otra residencia durante el período de 2 años que termina en la fecha de la venta.

Cuando se vende una propiedad de alquiler que era su residencia personal, el IRS requiere que cualquier gasto de depreciación tomado sea “recapturado” y gravado como ingreso normal hasta un tipo impositivo máximo de recaptura del 25%.

Cualquier ganancia restante en la venta de una propiedad alquilada se grava al tipo impositivo actual sobre las ganancias de capital del 0%, el 15% o el 20%, dependiendo de sus ingresos personales totales. Sin embargo, es posible que pueda excluir del impuesto una parte o la totalidad de la ganancia utilizando la exclusión de la venta de una vivienda principal, incluso si la vivienda se utiliza actualmente como propiedad de alquiler.

Cuando vende su residencia principal, el IRS permite una exclusión de la venta de la vivienda de hasta 250.000 dólares de la ganancia de la venta para los contribuyentes que declaran como individuos solteros y hasta 500.000 dólares para los contribuyentes que presentan una declaración conjunta.