Que es el rendimiento neto

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Lo más importante que debe aprender si espera conseguir grandes cosas en la inversión de compra para alquilar es cómo calcular el rendimiento neto del alquiler. Al fin y al cabo, usted está en esto por el dinero y si la parte financiera no se sostiene, entonces podría estar perdiendo su tiempo y su dinero.

¿En qué propiedad debería invertir?    ¿Debería invertir en la primera propiedad, que tendrá menores costes iniciales y pagos hipotecarios, o debería optar por la segunda opción, que ofrece 250 libras al mes de ingresos adicionales?

Así que en este ejemplo, y si nos atenemos a un simple cálculo de los rendimientos de ambas propiedades, a Richard le convendría invertir en la propiedad más barata porque el rendimiento de esa propiedad es mayor.  Ahora bien, este tipo de rendimiento no está muy lejos de la media en muchas ciudades del Reino Unido, pero este cálculo básico no le dará a Richard suficiente información para tomar una decisión final de inversión.

Si se deducen estos costes, se obtendrá una imagen más real del rendimiento real de la inversión de la propiedad, que se denomina rendimiento “neto”. Si puede deducir estos costes del rendimiento bruto y aún así obtener un rendimiento superior al 5%, será un buen rendimiento de la inversión.

Rendimiento neto inmobiliario

El rendimiento neto es todo lo que se obtiene después de los gastos. Tiene en cuenta todas las comisiones y gastos asociados a la propiedad de un inmueble. Como tal, es una forma mucho más precisa de calcular el rendimiento real. También es mucho más difícil de calcular, ya que la mayoría de los costes son variables.

Los costes asociados a la propiedad de un inmueble comercial incluyen tasas anuales y únicas, como los impuestos, costes continuos, como los seguros y las tasas, y costes variables, como los costes de mantenimiento y de desocupación.

Los costes continuos incluyen las tasas de agua, los impuestos municipales, los gastos de gestión de la propiedad y los costes de los seguros. Sin embargo, muchos contratos de arrendamiento comercial repercuten estos costes en el inquilino. Puede excluir cualquier coste que pueda ser asumido por el inquilino.

Los inmuebles comerciales pueden tardar más en encontrar inquilinos que los residenciales. Tiene sentido tenerlo en cuenta en los cálculos. Por ejemplo, puede suponer que su propiedad estará sin inquilino durante un mes, por lo que deducirá de sus ingresos el valor de un mes de alquiler.

Para calcular el rendimiento neto, debe deducir todos los gastos (costes corrientes + coste de la desocupación) de los ingresos anuales por alquiler (alquiler semanal x 52). A continuación, divida esa cifra por el precio de compra del inmueble y multiplíquela por 100. Así obtendrá el porcentaje de rendimiento. Esto le dará el porcentaje de rendimiento.

Cálculo del rendimiento bruto

Como sabe cualquier inversor experimentado, el rendimiento del alquiler es una métrica importante a la hora de evaluar una propiedad. Al presentar la renta anual como un porcentaje del valor de una propiedad, los inversores pueden comparar fácilmente las propiedades y así evaluar su rendimiento. Ni que decir tiene que, dada la importancia que los inversores atribuyen a esta métrica, los agentes y vendedores se ven fuertemente incentivados a inflar los rendimientos haciendo muchas suposiciones heroicas sobre los ingresos, por un lado, y haciendo la vista gorda con los costes, por otro.

Cuando anuncian el rendimiento neto de una propiedad, los agentes no tienen en cuenta los costes asociados a la compra de la propiedad ni los reembolsos si la propiedad está hipotecada, entre otras cosas. A menudo, esto hace que los inversores obtengan una rentabilidad inferior a la que se les ha hecho creer.

La rentabilidad bruta y la rentabilidad neta son dos términos utilizados para valorar la viabilidad de un inmueble de inversión. El rendimiento bruto representa la renta anual dividida por el precio de compra de una propiedad. El rendimiento neto se calcula tomando los ingresos anuales por alquiler, deduciendo los costes y dividiéndolos por el precio de compra de la propiedad. El cálculo del rendimiento neto dará a los inversores una idea mucho más precisa del rendimiento de una propiedad, por lo que es vital averiguar la cifra real. A los efectos de este blog, suscribimos la definición de Investopedia, que es “El rendimiento neto es la rentabilidad real para el inversor”. En otras palabras, el rendimiento debe tener en cuenta todos los costes e impuestos conocidos tanto por la compra del inmueble como por el alquiler neto recibido.

Calculadora de rendimiento neto del alquiler

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El rendimiento bruto de una inversión es su beneficio antes de deducir los impuestos y los gastos. El rendimiento bruto se expresa en términos porcentuales. Se calcula como el rendimiento anual de una inversión antes de impuestos y gastos, dividido por el precio actual de la inversión.

Por ejemplo, una acción que paga 3 dólares en dividendos anuales y que actualmente cotiza a 60 dólares la acción tiene una rentabilidad bruta (por dividendos) del 5,0%. Si hay una retención fiscal del 10% sobre los pagos de dividendos, la rentabilidad neta de los dividendos sería del 4,5%.

En el caso de algunas inversiones, como los inmuebles en alquiler, la diferencia entre la rentabilidad bruta y la neta puede ser significativa, ya que los ingresos pueden verse sustancialmente erosionados por los gastos de explotación, como los gastos de mantenimiento, los seguros y los impuestos sobre la propiedad.

Patricia Gómez

Bienvenid@, soy Patricia Gómez y te invito a leer mi blog de interés.