▷ Traspaso de local de negocio derechos del arrendador

Transferencia del documento de arrendamiento

La situación: El actual arrendatario, una empresa privada, vende su negocio con la condición de que el contrato de arrendamiento se transfiera al comprador en el momento de la liquidación. Los directores de la empresa del inquilino habían garantizado personalmente las obligaciones del inquilino en virtud del contrato de arrendamiento existente.

Tal y como exige la Ley de Arrendamientos Minoristas de 2003, el inquilino actual proporcionó una copia de la declaración de información al inquilino propuesto y al propietario, solicitando el consentimiento del propietario para la transferencia. Al hacerlo, el inquilino y sus garantes quedaron liberados de cualquier obligación del inquilino propuesto en virtud del contrato de arrendamiento.

El inquilino propuesto también es una empresa privada, pero sus directivos no tienen el mismo patrimonio que el inquilino actual. Por ello, el arrendador se niega a consentir la cesión alegando que el inquilino propuesto no tiene recursos financieros suficientes para cumplir con las obligaciones del contrato de arrendamiento.

Cesión del contrato de arrendamiento por parte del arrendador

Aunque la citada ley española permite la celebración de acuerdos entre arrendador y arrendatario en los que se establezcan los derechos y obligaciones de las partes, siempre es aconsejable que inquilino y arrendador hagan constar las condiciones del alquiler en un contrato escrito.

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Si al final del periodo establecido en el contrato, ninguna de las partes se comunica su intención de rescindir su contrato, éste se renovará anualmente hasta el momento en que una de las partes decida rescindirlo.

Al recibir la renta mensual, el propietario debe entregar al inquilino un recibo por cada pago, a menos que se demuestre por otros medios; por ejemplo, un comprobante de pago a través de una transferencia bancaria. Asegúrate de obtener estos recibos o cualquier prueba de pago, ya que constituyen un contrato implícito.

Durante los primeros 5 años, el alquiler se incrementará o reducirá según el índice de precios al consumo (IPC); después de ese periodo, el alquiler se incrementará según lo que ambas partes acuerden al firmar el contrato.

Ley de arrendamientos minoristas

Si quiere transferir sus derechos contractuales a otra persona, tendrá que hacer una cesión. En cambio, si sólo le interesa transferir sus obligaciones contractuales pero no sus derechos, utilizará una delegación. Una vez realizada la cesión, se transferirán al cesionario todos los derechos contractuales. Serán exactamente los mismos derechos de los que gozaba el contratante original.

Si los derechos contractuales que se transfieren no son personales, la parte que cede sus derechos no necesita obtener el permiso de la otra parte contratada. El permiso es un requisito si la cesión implica servicios personales.

Si quieres ceder tus derechos contractuales a otra parte, puedes hacerlo por escrito o verbalmente, dependiendo de las leyes de tu estado. En cualquier caso, debe notificar a la otra parte del contrato que está realizando una cesión. Una vez enviada la notificación, la otra parte puede cumplir sus obligaciones contractuales en tu nombre.

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Derechos de los arrendatarios comerciales

Como inquilino de un local comercial, se le habrá informado de sus obligaciones en el contrato de arrendamiento y de los derechos que tiene, en su caso, para disponer de su participación en el arrendamiento durante la vigencia del contrato. Sin embargo, ¿qué ocurre si el arrendador decide vender su participación en el local durante la vigencia del contrato? ¿Afectará esto a su arrendamiento?

Si usted tiene un contrato de arrendamiento protegido por la Ley de Arrendadores y Arrendatarios de 1954, y que por tanto le da derecho a solicitar un nuevo contrato de arrendamiento al final del plazo contractual, con unos motivos limitados por los que se puede rechazar dicha solicitud, las implicaciones de una venta por parte de su arrendador dependerán de lo que el nuevo propietario pretenda hacer con los locales.

Si, por ejemplo, tiene la intención de ocupar ellos mismos el local o de demolerlo y remodelarlo, tendrá derecho a rechazar su solicitud de un nuevo contrato de arrendamiento y a poner fin a su arrendamiento. Sin embargo, para ello, su nuevo arrendador tendrá que seguir el procedimiento legal establecido en la Ley de 1954 para obtener la posesión vacante.