Tributacion arrendamiento con opcion de compra

Arrendamiento de un negocio con opción de compra

El arrendamiento de una propiedad a un comprador potencial tiene varios propósitos.    La estructura se utiliza con mayor frecuencia cuando un comprador potencial, por la razón que sea, no tiene los fondos disponibles para comprar la propiedad inmediatamente.    La ventaja para el comprador es que dispone de más tiempo para obtener los fondos para la compra (o la financiación) mientras sigue utilizando la propiedad.    Para el propietario, los ingresos por alquiler se generan mientras el comprador y el precio de compra están asegurados, siempre que el comprador pueda conseguir los fondos o la financiación necesarios en un plazo determinado.

A menudo, el propietario ha utilizado la propiedad para uso comercial o de inversión y desea diferir la ganancia a través de un intercambio § 1031 una vez que la propiedad se “transfiere” al comprador.    Los acuerdos de arrendamiento en una transacción de intercambio pueden plantear cuestiones sobre el momento de la transferencia real de la propiedad, especialmente si el propietario utiliza un arrendamiento para retrasar el cierre real con el fin de ampliar los plazos de intercambio para la identificación y la compra de la propiedad de sustitución.    En consecuencia, el propietario deberá asegurarse de que el acuerdo de arrendamiento con el arrendatario/comprador es un verdadero arrendamiento y no una transferencia encubierta de la propiedad.

Opción de compra del arrendamiento

No reconocerá los depósitos como ingresos hasta que se ejerza la opción de compra o el inquilino pierda el depósito según los términos del contrato de arrendamiento.Según el IRS:  Arrendamiento con opción de compra.      Si el contrato de alquiler da a su inquilino el derecho a comprar su propiedad de alquiler, los pagos que usted recibe en virtud del acuerdo son generalmente ingresos de alquiler. Si su inquilino ejerce el derecho a comprar la propiedad, los pagos que usted recibe durante el período posterior a la fecha de venta se consideran parte del precio de venta. fuente: http://www.irs.gov/publications/p527/ch01.html

No reconocerá los depósitos como ingresos hasta que se ejerza la opción de compra o el inquilino pierda el depósito según los términos del contrato de arrendamiento.Según el IRS:  Arrendamiento con opción de compra.      Si el contrato de alquiler da a su inquilino el derecho a comprar su propiedad de alquiler, los pagos que usted recibe en virtud del contrato son generalmente ingresos de alquiler. Si su inquilino ejerce el derecho a comprar la propiedad, los pagos que usted recibe durante el período posterior a la fecha de venta se consideran parte del precio de venta. fuente: http://www.irs.gov/publications/p527/ch01.html

Tratamiento fiscal de la venta del arrendamiento

El arrendamiento con opción de compra, también conocido como “opción de arrendamiento”, es un acuerdo inmobiliario habitual. La cuestión importante del impuesto sobre la renta en las transacciones de arrendamiento con opción de compra es si el arrendatario está alquilando la propiedad o, como realidad económica, se ha producido una venta a plazos antes de que el arrendatario ejerza la opción de compra.

Como ya se ha señalado, la cuestión fiscal básica en las operaciones de arrendamiento con opción de compra es si el IRS asumirá o no que se ha producido una venta antes de que el inquilino ejerza realmente la opción de compra. En general, si todas las circunstancias económicas en el momento en que se celebra el contrato de arrendamiento con opción de compra indican una alta probabilidad de que el inquilino ejerza la opción, es muy probable que Hacienda califique la opción de arrendamiento como una venta. Si el inquilino adquiere patrimonio en la propiedad durante el periodo de arrendamiento, aumenta la probabilidad de que ejerza la opción de compra, porque es la única forma de proteger su “inversión”.

Intención de las partes. En varios casos, el tribunal ha dictaminado que las intenciones de las partes determinan si una transacción de arrendamiento-opción debe tratarse como una venta, en lugar de basarse en las pruebas estrictamente económicas ya comentadas. Si las partes creían en el momento de realizar la transacción que el alquiler cobrado reflejaba las rentas justas del mercado y que el precio de la opción reflejaba una estimación de buena fe del valor futuro de la propiedad, es muy probable que la opción de arrendamiento se mantenga. Dado que la intención de las partes es subjetiva, cabe esperar que un agente de Hacienda o un juez corroboren estas intenciones en las circunstancias económicas que rodean la transacción. Como sugieren los Factores Fiscales en las Operaciones Inmobiliarias, “aunque hay autoridad para dar efecto a la intención de las partes, como cuestión práctica resultará difícil para las partes demostrar una intención subjetiva que difiera de la inferencia proporcionada por las pruebas objetivas”. Por lo tanto, los factores económicos que se han analizado anteriormente serán relevantes incluso cuando la intención de las partes se considere el factor determinante.

Tratamiento fiscal de la compra por arrendamiento

Con toda la nueva construcción en y alrededor de Houston, algunos propietarios e inversores están teniendo un tiempo difícil de vender sus viejas propiedades menos deseables. Esto significa que algunos de los acuerdos menos populares de alquiler con opción a compra son necesarios para vender esta propiedad.

Impuesto sobre el alquiler – Los pagos de alquiler son tratados como ingresos ordinarios, lo que significa que usted paga impuestos a su tasa de impuesto sobre la renta ordinaria (hasta el 39,6 por ciento – 43,4 si usted tiene que pagar la renta neta de inversión del 3,8 por ciento).

Impuesto sobre la venta – Si la casa es una inversión o una casa de alquiler y no su casa y usted fue propietario de la casa durante más de un año antes de venderla, usted trata los ingresos de la venta como ganancias de capital a largo plazo. Las ganancias de capital le proporcionan unos tipos impositivos mucho mejores que los de los ingresos por alquiler, que alcanzan el 20 por ciento (el 23,8 por ciento si paga el impuesto sobre las rentas netas de la inversión del 3,8 por ciento).

Impuesto sobre el pago inicial y/o el pago mensual de la opción – Los ingresos de la opción no están sujetos a impuestos hasta que su comprador decida ejercer su opción o dejarla caducar. Los ingresos de la opción se tratan como ordinarios o de capital, dependiendo de si el comprador ejerce la opción o la deja caducar. Si el comprador decide no comprar la casa, los ingresos de la opción se tratan como ingresos ordinarios. Si el comprador compra la casa, la opción se considera parte del precio de compra, lo que le da un tratamiento de ganancias de capital.

Patricia Gómez

Bienvenid@, soy Patricia Gómez y te invito a leer mi blog de interés.